Le démembrement de propriété dans l’ancien, source alternative de revenu pour les seniors

Le vieillissement de la population et l’avenir des pensions de retraite suscitent l’inquiétude croissante des seniors. Alors qu’ils/elles sont, le plus souvent, propriétaires de logements dont la valeur a flambé ces dernières années, la monétisation de ce patrimoine de leur vivant apparaît comme une solution séduisante grâce au viager. Pourtant, ce dispositif, qui représente pour certains un « pari sur la mort », ne fait pas recette. Chaque année, entre 4 000 et 5 000 ventes en viager sont conclues en France, d’après les estimations des professionnels, soit moins de 1 % des ventes immobilières dans l’ancien, essentiellement concentrées dans le sud de la France et en Île-de-France, où les prix des logements sont les plus élevés. Au-delà de l’aspect moral, le principal frein au développement du viager est financier. L’investisseur, tenu de verser une rente viagère dont le calcul s’appuie sur l’espérance de vie probable de son crédirentier, n’est jamais certain que l’opération sera rentable. Pour donner une nouvelle vie au concept, Monetivia a lancé fin 2016 une offre innovante. « La vente à prix ajusté repose sur le principe du démembrement temporaire de propriété. La société propose à des investisseurs d’acheter la nue-propriété d’un bien en laissant la jouissance au vendeur pour une durée déterminée à l’avance et fixée entre 10 et 25 ans. Comme dans un démembrement temporaire classique, l’acquéreur bénéficie d’une décote et le vendeur perçoit un capital tout en restant dans les lieux. Mais le contrat va plus loin grâce à deux spécificités : le complément de prix et l’assurance. « Si le vendeur décède avant la fin théorique de son usufruit, l’acquéreur devient alors plein propriétaire plus tôt que prévu. En retour, il verse un complément de prix aux héritiers, correspondant à la valeur de l’usufruit non consommé, minoré d’une légère décote. Que ce soit au travers du capital initial, du complément de prix ou de l’usufruit consommé, le vendeur et ses héritiers sont assurés de percevoir dans le cas le moins favorable au minimum 85 % de la valeur du bien », détaille Amaury de Calonne, un des cofondateurs de Monetivia. Côté assurance, le mécanisme est tout aussi simple, ajoute le professionnel : « Si le vendeur est toujours en vie à l’issue du démembrement, il peut rester dans les lieux et en contrepartie notre partenaire, Allianz, verse une rente à l’investisseur. » Le dispositif créé par Monetivia se veut équilibré pour le vendeur et l’acquéreur, alors que dans la vente en viager il existe toujours un gagnant et un perdant. Ici, le vendeur perçoit du capital qu’il va par exemple donner à ses petits-enfants, tout en s’assurant que son bien n’est pas bradé en cas de décès prématuré. De même, l’investisseur ne prend pas de risques : il bénéficie d’une décote proportionnelle à la durée pendant laquelle il ne jouit pas du bien et voit la rentabilité de son investissement protégée par un assureur au-delà d’un certain temps. »